（一）基本情况

　　九曲花街是中国武夷山双世遗核心景区内惟一商业文化综合服务设施，位处武夷山核心风景区内九曲码头地区，为双世遗二期保护的重点工程和核心景区实行智能化交通管理（畅通工程）的重要配套项目。

　　2004年6月23日，中国国家建设部根据国务院批准的武夷山国家重点风景名胜区总体规划，发函《关于武夷山国家重点风景名胜区九曲码头地区详细规划的批复》（建城函〔2004〕128号），批复同意《武夷山九曲码头地区详细规划》和《武夷山星村九曲花街规划设计方案》，九曲花街项目获准开始建设。

　　九曲花街总规划用地六万多平方米，建筑面积近四万平方米。它具有恢弘而流畅的建筑布局和丰富而科学的业种配置，集中了上百家为武夷山核心景区游客提供系列服务的商铺，并紧密结合武夷山旅游发展特质，与年游客量四百四十三万人次（2006年）、年增长六十八万人次的庞大旅游产业密切关联，尽揽旅游中的"吃、住、行、游、购、娱"六大要素，为旅行社提供服务游客的优质平台，为游客提供享受游览延伸服务的顶级空间。因此，九曲花街既是游览武夷山核心景区的必经地，更是武夷山核心景区游览的目的地，并凭借其珍稀山水、经典建筑、精品园林和商业文化，成就了武夷山双世遗核心景区内一处高品质的复合型景点，对保护双世遗核心景区的生态环境、切实做好双世遗二期环境整治工作、提升武夷山核心景区旅游综合配套服务水平具有十分重要的意义。

　　九曲花街酒店项目位于武夷山双世遗核心景区内惟一商业文化综合服务区九曲花街的C区。

　　 九曲花街C区总建筑面积18361.06平方米。其中：
　　 酒店部分建筑面积14733.07平方米，包括客房172间（每间建筑面积40平方米左右）和大堂、办公、会议、服务、消防、配电、库房、卫生等配套用房；
　　 店面部分建筑面积2299.12平方米，共72间（每间建筑面积206.20到34.94平方米）；
　　 另有一个可容纳300名左右观众的演艺厅（建筑面积1389.78平方米）。

　　 九曲花街C区店面，在九曲花街的业种配置中安排有展览、会务、画廊、书店、药店、邮局、商品物流、银行等内容，但可以根据酒店运营商的要求，协商进行适当的整合或调整。

　　 （二）行业分析

　　 1、武夷山酒店业总体概况
　　 目前，武夷山国家旅游度假区共有酒店210家，床位23000张。其中准五星（五星待评）2家：悦华酒店、高尔夫酒店，共有客房370间（套）。四星6家，共有客房950间（套）；三星14家，共有客房1800间（套）；一星二星共46家，另有未评星级的若干。

　　 2、武夷山酒店业需求分析
　　 据不完全统计，2005年武夷山接待游客375万人次，旅游总收入突破15亿元人民币。2006年上半年，武夷山共接待中外游客216万人次（其中境外游客6.8万人次），旅游总收入8.7亿元人民币，分别同比增长28％和31％。随着武夷山旅游品牌和武夷山世界遗产保护工程的建设，武夷山游客量都以每年60万人次左右的速度递增。
　　 同时福建省和武夷山市政府及其有关部门目前都强调要“突出双世遗品牌，把武夷山建设成为海峡西岸国际性旅游度假城市”， 并着眼于健康、快速、可持续发展的战略考虑，已经开始启动推广休闲旅游和生态旅游，以求提升武夷山旅游的品质和效益。
　　 随着游客数量的增长和游客质量的提高，武夷山酒店业将同时面临着巨大的机遇和挑战，总的来说，高品质、高档次、有特色、有底蕴的酒店发展前景被广泛看好，回报诱人、前途广阔。
　　 以和九曲花街酒店档次、规模相当且同样位于武夷山核心景区内的武夷山庄为例：武夷山庄由中国科学院齐康院士设计，1984建成开业，现为四星级酒店，共有床位313个，拥有客房168间（套），其中豪华房48间（套），商务房30间（套），标准房90间，会议价（即最低价，约为公布牌价的3.37折）从人民币1400-300元/天·间（套）不等。由于特殊的地理位置和经典建筑，武夷山庄接待过无数国家领导人、驻华使馆官员、各界杰出人士，酒店多年以来平均入住率都保持在70％以上，其配套的会务服务等也相当火爆，据他们的市场销售部称，目前客房已经预订到三个月以后，显然有着十分可观的品牌效应和经济效益。

　　 3、九曲花街酒店优势分析
　　 (1)、相对整个武夷山酒店业的竞争优势
　　 作为中国国家建设部批准建设的武夷山双世遗核心景区惟一商业文化综合服务区的一个重要组成部分，九曲花街酒店具有以下得天独厚的优势：
　　 A、位置奇佳：
　　 九曲花街酒店位处全球仅二十四处、中国仅四处的世界自然与文化双重遗产地核心地带，凭借这一顶级珍稀资源，九曲花街酒店是武夷山双世遗核心景区内弥足珍贵的绝版酒店。
　　 B、景色绝美：
　　 酒店式公寓北面就是被誉为“武夷山旅游精华”的九曲溪，并可远眺武夷山核心景区最高峰三仰峰和双乳峰、白云岩等著名景观，山耸云动，水流花静，闻名遐迩的碧水丹山尽收眼底，为酒店提供极为优越的天然景色和自然环境。
　　 C、建筑经典：
　　 九曲花街酒店作为九曲花街整体的重要组成部分，由中国工程院院士、中国建筑学会理事、东南大学博士生导师钟训正教授亲自主笔设计，风格独特，布局流畅，功能卓越，意蕴悠长。以此作为高档次酒店，先已具备了傲人的硬件和过人的品位。
　　 D、配套完善：
　　 从专门的现代化污水处理厂到残疾人专用道，九曲花街由大到小系统全面的科学、环保、先进和人性化的配套设施一应俱全。
　　 九曲花街三区一带（A、B、C三分区和沿溪地带）丰富的业种配置，还为酒店提供了高品质的餐饮、商品、保健、休闲、娱乐、文化活动等配套服务。需要特别说明的是，为了保证酒店式公寓环境的安静，在进行九曲花街整体业种配置策划时，特地将“沿溪地带”的酒吧、咖啡厅、茶室和自助茶吧等分为“静吧”和“动吧”两个部分，“动吧”设置在远离酒店的A区，B区特别是C区只设置“静吧”，以保证酒店的运作不受打扰。
　　 E、规模适中：
　　 从武夷山酒店业的实际经验来看，高档酒店规模在160间（套）左右最为合适，从久负盛名的武夷山庄（四星级）到新近开业的武夷山悦华酒店（五星级待评）莫不如此。九曲花街酒店式公寓共计有172间（套）客房，具备比较便于高效运作和管理的合适规模。
　　 F、操作灵活：
酒店作为武夷山核心景区惟一综合商业文化服务区九曲花街的一个组成部分，为项目规模、配套等内容的灵活调整提供了足够的空间和条件。本项目可以根据酒店运营商的要求，选择和实现其所希望的独立程度。既可以选择与九曲花街整体融为一体，也可以选择相对独立，形成自己封闭的空间和地域。

　　 (2)、相对于武夷山同级别酒店的竞争优势
　　 A、九曲花街酒店和闻名遐迩的武夷山庄是武夷山双世遗核心景区内仅有的两家酒店，而九曲花街酒店更独自成为核心景区惟一商业文化综合服务区的重要组成部分，其位置和地位无可替代。
　　 B、九曲花街周围的自然环境和本身的经典建筑，使得九曲花街和八十年代初建设的武夷山庄遥相呼应又各有千秋，携手傲视武夷山同级别的其他酒店。
　　 C、九曲花街酒店更拥有九曲花街A、B两区和沿溪一带丰富的餐饮、茶业、土特产商品、娱乐、休闲、健身、文化交流等等业种丰富的配套服务，并共同构建和享受九曲花街“茶文化、海峡文化和旅游商业文化”三大文化主题的丰厚底蕴。
　　 D、九曲花街酒店作为武夷山核心景区惟一综合商业文化服务区九曲花街的一个重要组成部分，和九曲花街整体一同享受武夷山市专门给予的系列优惠政策，包括本着"能免则免、能减则减"的原则，工商、卫生、税务、旅游等政府相关职能部门给予优惠政策支持，对于各种行政事业性规费按成本或就低线收取，并提供更优质更周到的服务、九曲花街酒店外部公共照明用电列入武夷山市公共照明用电进行统筹安排、用水按居民用水标准收费等等。
　　 E、武夷山市政府已经同意将九曲花街列入武夷山市旅游宣传促销的范畴，并将其列入重点的游览线路中。九曲花街酒店将可以在九曲花街整体品牌塑造和推广中得到强力宣传。

　　 （三）财务分析

　　 参考与九曲花街档次、规模等条件都十分相似的武夷山庄的营业状况，我们可以对九曲花街酒店的客房收入（不包括酒店会议厅、餐厅、健身场所、商务中心等配套设施的运营收入）作以下简要预算：
　　 1、本项目有22间套内面积达60㎡以上的单元可作豪华客房，其价格按武夷山庄同类客房价格（以“公布牌价”的3.37折即“会议价”计）人民币1400元/天·间计算，则22间豪华客房日房价合计为：22间×人民币1400元/天·间＝人民币30800元/天；
　　 2、50间单元可作商务客房，其价格按武夷山庄同类客房价格（以“公布牌价”的3.37折即“会议价”计）人民币380元/天·间计算，则50间商务客房日房价合计为：50间×人民币380元/天·间＝人民币19000元/天；
　　 3、100间单元可作标准客房，其价格按武夷山庄同类客房价格（以“公布牌价”的3.37折即“会议价”计）人民币300元/天·间计算，则100间标准客房日房价合计为：100间×人民币300元/天·间＝人民币30000元/天；
　　 4、同样按武夷山庄年入住率70％计算，则本项目预计年客房总收入为：人民币（30800元/天＋19000元/天＋30000元/天）×365天×70％＝人民币2039万元。

　　 （四）前景分析

　　武夷山九曲花街是中国国家建设部批准建设的武夷山双世遗核心景区惟一商业文化综合服务区，并凭借其珍稀山水、经典建筑、精品园林和商业文化，成就了武夷山双世遗核心景区内一处高品质的复合型景点，已经被武夷山市政府列入重点游览线路。九曲花街酒店作为其重要组成部分，对提升武夷山核心景区旅游综合配套服务水平具有十分重要的意义。
九曲花街酒店位处世界级的珍稀地带，自然和人文环境极其卓越，硬件配套设施先进齐全。在武夷山景区游客量逐年快速递增、高端游客急剧汇聚的大趋势下，如果注入科学合理的管理、服务、品牌和市场营销，有很好的条件和机会很快成为品牌硬、特色新、效益好、回报高的武夷山酒店业新的龙头。

　　有关九曲花街项目的详细资料，敬请参阅本网站其他栏目。